नया रेंट एग्रीमेंट रूल्स 2025 - मॉडल टेनेंसी एक्ट क़े संशोधन मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के हित संतुलित रूप से सुरक्षित होंगे

भारत में आवास और किराये का बाज़ार पिछले दो दशकों में बेहद तेज़ी से बदल गया है। बढ़ती जनसंख्या, शहरों की ओर प्रवासन, अस्थायी रोजगार, स्टार्टअप कल्चर, युवा मोबिलिटी और रेंटल एंटरप्रेन्योरशिप ने पारंपरिक अनौपचारिक किरायेदारी व्यवस्थाओं जैसे 11 महीने के मौखिक/लिखित अनुबंध की सीमाओं को उजागर कर दिया। अनियमित रजिस्ट्रेशन, भारी सुरक्षा-जमानत, मनमानी बेदखली और विवादों के धीमे निपटान जैसी समस्याओं ने एक सुव्यवस्थित कानूनी ढांचे की आवश्यकता को तीखा बना दिया। इसी परिप्रेक्ष्य में 2025 में केंद्र/नीतिगत निकायों ने एक नया समेकित, डिजिटल और विनियमित रेंट फ्रेमवर्क प्रस्तुत किया, जिसे आमतौर पर न्यू रेंट एग्रीमेंट रूल्स 2025 कहा जा रहा है। यह ढाँचा मूलतः 2021 के मॉडल टेनेंसी एक्ट (एमटीए) पर आधारित है, जिसका मुख्य उद्देश्य मकान मालिक और किरायेदार दोनों के हितों का संतुलित संरक्षण और तेज़ न्यायिक समाधान सुनिश्चित करना था। एक विधिक विश्लेषणकर्ता के रूप में मैं एडवोकेट किशन सनमुखदास भावनानी, गोंदिया महाराष्ट्र यह मानता हूँ कि 2025 का यह कदम भारत के किराया बाज़ार को परिपक्व, पारदर्शी और सुव्यवस्थित दिशा में ले जाने वाला एक महत्वपूर्ण सुधार है।

कानूनी उद्गम और आधार: मॉडल टेनेंसी एक्ट की केंद्रीय भूमिका

मॉडल टेनेंसी एक्ट 2021 को केंद्र सरकार ने एक मॉडल कानून के रूप में राज्यों को मार्गदर्शन देने हेतु जारी किया था। इसका उद्देश्य स्पष्ट नियमों के साथ किराया अनुबंध, किराया वृद्धि, सुरक्षा-जमानत की सीमा, तथा फास्ट-ट्रैक रेंट अथॉरिटी/ट्रिब्यूनल व्यवस्था लागू करना था। 2025 के नए नियमों ने इन सिद्धांतों को और अधिक व्यावहारिक रूप देते हुए डिजिटल रजिस्ट्रेशन, ई-स्टाम्पिंग, तथा डिफ़ाइंड पेनल्टी सिस्टम को अनिवार्य बनाया। यह बदलाव परंपरागत कागज़ी और असंगठित व्यवस्था को कानूनी, ट्रेसएबल और सुरक्षित रूप में बदलने का प्रयास है।

नए रेंट एग्रीमेंट रूल्स 2025 के प्रमुख प्रावधान 

1. अनिवार्य पंजीकरण और ई- स्टाम्पिंग :

पुरानी मौखिक या असुरक्षित लिखित किरायेदारी को समाप्त करते हुए:

- हर रेंट एग्रीमेंट का दो महीने के भीतर रजिस्ट्रेशन अनिवार्य।

- समयसीमा का उल्लंघन होने पर ₹5,000 तक का जुर्माना।

- रजिस्ट्रेशन ऑनलाइन पोर्टल अथवा रजिस्टार कार्यालय में किया जा सकेगा।

- 1 जुलाई 2025 से ई-स्टाम्पिंग अनिवार्य, जाली दस्तावेज़ों और धोखाधड़ी पर रोक लगाने हेतु।

2. सुरक्षा-जमानत (Security Deposit) की सीमा :

- रिहायशी प्रॉपर्टी: अधिकतम दो महीने का एडवांस।

- व्यावसायिक प्रॉपर्टी: अधिकतम छह महीने। यह प्रावधान किरायेदारों पर वित्तीय बोझ कम करता है और आवासीय गतिशीलता को बढ़ावा देता है।

3. मनमानी बेदखली और किराया वृद्धि पर नियंत्रण

- मकान मालिक बिना उचित नोटिस पीरियड के बेदखली नहीं कर सकेगा।

- किराया वृद्धि को लिखित सूचना और निर्धारित प्रक्रिया के तहत लागू किया जाएगा।

- रेंट कोर्ट्स और ट्रिब्यूनल्स का गठन, जिनका उद्देश्य विवादों का 60 दिनों में निपटारा है।

- तीन महीने से अधिक किराया बकाया होने पर मकान मालिक ट्रिब्यूनल के माध्यम से त्वरित उपाय ले सकेगा।

4. मकान मालिकों के वित्तीय और कर प्रोत्साहन :

- टीडीएस सीमा बढ़कर ₹6 लाख वार्षिक, पहले ₹2.40 लाख थी।

- किराया आय को "Income from House Property" के तहत सरल रिपोर्टिंग।

- मरम्मत व किराया राहत पर संभावित टैक्स लाभ।

- विवाद समाधान के लिए तेज़ कानूनी तंत्र मकान मालिकों को सुरक्षा और अधिकारों का संरक्षण देता है।

केंद्र और राज्यों की संवैधानिक भूमिका 

भारत के संविधान की सातवीं अनुसूची के अनुसार भूमि, हाउसिंग और किरायेदारी राज्य सूची के विषय हैं। अतः

- केंद्र सीधे राष्ट्रीय किराया कानून लागू नहीं कर सकता।

- इसलिए केंद्र मॉडल एक्ट और नीतिगत दिशा-निर्देश जारी करता है।

- क्रियान्वयन, संशोधन और समयसीमा का अधिकार राज्यों के पास होता है।

- अतः 2025 के नियमों की व्यवहारिक तिथियाँ राज्यों में भिन्न हो सकती हैं।

*क्या यह एक सकारात्मक और क्रांतिकारी कदम है?*

यदि इन नियमों को पारदर्शिता, निष्पक्षता और समानता के साथ लागू किया जाए, तो यह सुधार भारतीय किरायेदारी प्रणाली के लिए ऐतिहासिक साबित हो सकता है

✅ धोखाधड़ी और विवादों में कमी

✅ किरायेदारों को वित्तीय और कानूनी सुरक्षा

✅ मकान मालिकों को तेज़ न्याय और कर राहत

✅ निवेश, शहरी मोबिलिटी और रेंटल हाउसिंग सेक्टर में प्रोत्साहन

इसका वास्तविक मूल्यांकन तभी संभव होगा जब

- नियम जमीनी स्तर पर समान रूप से लागू हों,

- राज्य सक्रियता से कानूनों को अपनाएँ,

- ट्रिब्यूनल्स समयसीमा में काम करें,

- डिजिटल संरचना सुचारू रूप से संचालित हो।

अतः अगर हम उपरोक्त पुरे विवरण का अध्ययन कर इसका विश्लेषण करें तो हम पाएंगे कि न्यू रेंट एग्रीमेंट रूल्स 2025 भारत के किराया बाज़ार को अनौपचारिकता सेऔपचारिकता असुरक्षा से संरक्षण,और देरी से त्वरित न्याय की दिशा में ले जाने वाला महत्वपूर्ण सुधार है। यदि राज्यों और नागरिकों के सहयोग से इसे समरसता के साथ लागू किया जाता है,तो यह भारत में रेंटल हाउसिंग सेक्टर को पारदर्शिता,न्यायसंगतता और मोबिलिटी की नई ऊँचाइयों तक ले जा सकता है।

- एडवोकेट किशन सनमुखदास भावनानी 

   क़र विशेषज्ञ स्तंभकार साहित्यकार अंतरराष्ट्रीय लेखक, 

   चिंतक, कवि, संगीत माध्यमा सीए (एटीसी) 

   गोंदिया (महाराष्ट्र)